Pandemi döneminde bölgeye olan ultra talep zeytinliklerin fiyatlarını bir anda olduğunun 8-10 katına kadar yükseltmiş ancak talebin düşmesi sebebiyle şuan için satılması güçleçmiştir.
Zeytinliklerin ekonomik verimliliği de ayrı bir konu olarak ele alınmalıdır. Bir dönümlük bir zeytinlikte yaklaşık 20 kadar ağaç ve bu ağaçlardan ortalama bir ton kadar zeytin hasadı yapılabilmekte. Karşılığında yaklaşık 200-250 kilogram zeytinyağı elde edilebilmektedir.
Yıl itibari ile ortalama zeytinyağı fiyatı 400-500 TL düşünüldüğünde 8.000-10.000 TL/dönüm ciro elde edilebilmekte olup bunun yaklaşık ¾'ü masrafa gitmektedir. Bu durumda bir dönüm zeytinlikten elde edilen gelir 2.000-2.500 TL'ye kadar düşmektedir. Kaldı ki her yıl bu miktar hasat elde edilememektedir.
Bir dönüm zeytinliğe 500.000 TL bağlayıp karşılığında 2.000-2.500 TL gelir elde etmek yatırımcıya bu ekonomik koşullarda uygun gelmemektedir. Nihayetinde bir ticari gayrimenkulün 12-13 yılda kendini amorti edebilmesi düşünülebilir. 144-156 ay x 2.000= 288.000-312.000 bandında bir fiyat daha akla yatkın gelebilir.
Zeytinliklerle ilgili başka bir durum da ‘’zeytinlik zeytinliğin yoludur'' ilkesinin bozulmuş olması. Bölgeye gelerek zeytinlik alıp etrafını tel örgü ile çeviren yabancılar sebebiyle birçok zeytinliğin ulaşımı gittikçe zorlaşmıştır. Bu sebeple zeytinliklerin satışında ilk bakılan husus Kadastral bir yolu olup olmadığıdır. Bu durum yolu olmayan zeytinliklerin satışı daha da zorlaştırmaktadır.
İmara yakın, daha küçük ölçekli (1-2 dönüm), deniz manzarası olan, kadastral yol gibi özelliklerden bir ya da birkaçına sahip olan zeytinlikler nispeten daha kolay ve daha uygun fiyatlarla satılabilmektedir. Aksi halde yüksek talep döneminde şişmiş fiyatları yeniden olabileceğini bekleyen ve fiyatta kolaylık sağlamayan mülk sahiplerinin zeytinlikleri nadiren el değiştirmektedir.
Gelecekte zeytinlik fiyatları ne olur, nasıl bir fiyatlama beklentisi gelişir bunu bizlere zaman gösterecektir.
Zeytinliklerin Neden Ucuz/Uygun Olduğu ve Geleceği:
Tarım Arazisi Statüsü (İmar Yasakları): Zeytinlikler, 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu ile koruma altındadır. Bu alanlara ev, villa veya yapı yapmak kural olarak yasaktır. Yatırımcılar "imar geçecek" beklentisiyle alsa da, resmi izin olmadan yapılaşma imkansız olduğu için bu alanlar konut arsasına göre çok daha uygun fiyatlıdır.
Yasal Taşınma/Sökülme Riski: 2025 yılındaki düzenlemelerle, enerji ve madencilik projeleri kapsamında zeytinliklerin başka yere taşınmasının önü açılmıştır. Bu risk, özellikle maden sahalarına yakın zeytinliklerin değerini düşürmektedir.
Yüksek İşçilik ve Bakım Maliyeti: Zeytin ağaçları, verim almak için yoğun bakım, ilaçlama ve budama gerektirir. Verimli olmayan veya bakımsız araziler, sahipleri için mali yük oluşturduğundan daha ucuza satılabilir.
İmar Beklentisi (Yatırım Amaçlı): Zeytinlikler, genellikle uzun vadeli (10-20 yıl) bir yatırım olarak görülür. Tarımsal getirisinden ziyade, arazinin değerlenmesi beklenir.
Konum ve Arazi Yapısı: Denize uzak, yola cephesi olmayan, engebeli veya taşlık araziler, işlenmesi zor olduğu için ucuza alıcı bulur.
Ne Olacak?
Zeytinliklerin geleceği, "kamu yararı" adı altında yapılan maden ve enerji faaliyetleri ile gıda güvenliği arasındaki dengeye bağlıdır. Taşınan zeytin ağaçlarının tutmama veya verim vermeme riski (bilimsel olarak) yüksek olduğu için, bu arazilerdeki yapılaşma/madencilik faaliyetleri tarımsal değeri düşürmekte, ancak arazinin arsa değerini (eğer izin çıkarsa) artırmaktadır.
Özetle, zeytinlikler "üretim arazisi" olarak bakıldığında verimli ve uzun vadeli bir yatırım iken, "imar/yapı" odaklı bakıldığında yasal kısıtlamalar nedeniyle ucuz kalmaktadır.
